Airbnb en résidence principale : la limite des 90 jours, qui est concerné ?

Non, la limite des 90 jours ne s'applique pas automatiquement à toutes les résidences principales partout en France. La règle de base reste 120 jours par an, mais une commune peut décider d'abaisser ce plafond, dans certaines conditions, jusqu'à 90 jours. L'enjeu pour vous est simple : ne pas confondre la règle nationale, les décisions locales, et les autres limites qui existent en location saisonnière. Cette règle concerne par ailleurs tous les meublés de tourisme, pas seulement ceux loués via Airbnb — Abritel, Booking ou la location en direct sont également visés.

La réponse courte : non, tout le monde n'est pas limité à 90 jours

C'est probablement la confusion la plus fréquente depuis la réforme de 2024.

Beaucoup de propriétaires ont retenu une formule simplifiée du type : "Airbnb, c'est désormais 90 jours maximum en résidence principale." En réalité, cette formule est incomplète.

La règle nationale de base reste la suivante : lorsqu'un logement constitue la résidence principale du loueur, il peut être loué comme meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. C'est ce que prévoit l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La nouveauté depuis la loi du 19 novembre 2024, c'est que la commune peut désormais décider, par une délibération motivée, d'abaisser cette limite. Le plafond local peut alors être fixé dans une fourchette allant de 90 à 119 jours.

Le bon message est donc simple :

• •120 jours reste la règle générale ;
• •90 jours n'est pas automatique ;
• •il faut vérifier la règle locale de la commune où se situe le bien.

Qui est concerné par cette limite ?

Cette limite concerne les logements qui sont vraiment la résidence principale du loueur. La résidence principale est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Concrètement, cela vise surtout le propriétaire — ou parfois le locataire avec accord écrit du bailleur — qui loue ponctuellement son logement pendant des vacances, quelques week-ends ou certaines périodes de l'année via Airbnb, Abritel, Booking ou un autre canal.

En revanche, il faut bien distinguer ce cas de la résidence secondaire. Une résidence secondaire n'entre pas dans ce régime "résidence principale louée ponctuellement". Elle peut être soumise à des règles beaucoup plus contraignantes, notamment en matière de déclaration, de numéro d'enregistrement ou de changement d'usage selon la commune.

Autrement dit, la question "suis-je concerné par la limite des 90 jours ?" doit d'abord être reformulée ainsi :

Mon logement est-il réellement ma résidence principale, et ma commune a-t-elle abaissé le plafond ?

Pour en savoir plus sur ce que le classement peut apporter à votre situation, consultez notre page pourquoi faire classer son meublé de tourisme.

Ce que la commune peut faire depuis la réforme

La loi du 19 novembre 2024 a renforcé les outils de régulation locale des meublés de tourisme. Parmi ces outils figure la possibilité, pour la commune, d'abaisser la durée maximale de location d'une résidence principale comme meublé de tourisme.

Ce point mérite une explication claire :

• •la commune ne remplace pas la règle nationale par une règle uniforme de 90 jours partout ;
• •elle peut choisir de fixer un plafond inférieur à 120 jours ;
• •cette décision doit être prise par délibération motivée ;
• •le plafond local ne peut pas descendre en dessous de 90 jours.

En pratique, il ne faut pas partir du principe que la règle locale existe forcément, ni qu'elle est identique d'une commune à l'autre. Le bon réflexe est de vérifier :

• •si la commune a adopté une délibération en ce sens ;
• •à partir de quelle date elle s'applique ;
• •et quelles autres démarches locales s'ajoutent, notamment en matière d'enregistrement.

Cette règle dépend de la commune concernée. Le plafond de 90 jours n'est donc pas une règle automatique applicable partout : il faut vérifier la délibération locale et la réglementation en vigueur dans la commune du logement.

Le piège des "90 jours" : il y a en réalité plusieurs règles différentes

C'est la partie la plus importante. Quand vous lisez "90 jours", cela peut désigner au moins trois choses différentes.

Cette confusion conduit à des erreurs fréquentes :

• •croire qu'une location de 20 nuits par an est interdite parce qu'on a vu "90 jours" quelque part ;
• •croire à l'inverse qu'on peut louer 150 jours au total tant qu'aucun séjour ne dépasse 90 jours ;
• •ou croire qu'une commune passée à 90 jours fait automatiquement perdre au logement son statut de résidence principale dès le 91e jour.

Ce ne sont pas les bonnes lectures. Chaque règle a sa logique propre et son champ d'application.

Dépasser le plafond dans une commune qui l'a abaissé : qu'est-ce que cela change ?

Lorsqu'une commune a abaissé le plafond, un logement loué au-delà du nombre de jours autorisé peut exposer le loueur à une sanction. Le code du tourisme prévoit une amende civile pouvant aller jusqu'à 15 000 € en cas de non-respect de cette obligation.

En revanche, dépasser 90 ou 100 jours dans une commune ayant abaissé le plafond ne transforme pas automatiquement le logement en résidence secondaire. La définition de la résidence principale repose sur le fait d'occuper le logement au moins huit mois par an — c'est ce critère qui détermine la qualification du logement, pas le seul dépassement du plafond de location.

En pratique, il faut raisonner en deux temps :

Le classement change-t-il quelque chose à cette limite ?

Non.

Un meublé de tourisme classé peut tout à fait être une résidence principale. Mais s'il est loué ponctuellement comme meublé de tourisme, il reste soumis au même plafond de durée : 120 jours dans le cadre général, ou le plafond localement abaissé si la commune a pris une délibération en ce sens.

Le classement ne sert donc pas à contourner les règles locales de durée.

En revanche, le classement garde un intérêt réel sur d'autres points :

• •fiscalité micro-BIC (abattement et plafond plus favorables) ;
• •taxe de séjour ;
• •lisibilité et positionnement de l'offre.

Le classement reste utile, mais il ne remplace jamais le respect des règles locales sur la durée de location. Pour comprendre tous les avantages du classement, consultez notre page dédiée.

Ce qu'un propriétaire doit vérifier avant de louer

Avant de louer votre résidence principale en meublé de tourisme, voici ce qu'il faut vérifier au minimum :

Des réponses aux questions les plus fréquentes sur le classement et les obligations associées sont disponibles dans notre FAQ.

Conclusion

La limite des 90 jours n'est pas une règle automatique qui s'applique partout à toutes les résidences principales. En pratique, il faut distinguer la règle générale des 120 jours, la possibilité pour la commune d'abaisser ce plafond, et les autres règles qui gravitent autour de la location saisonnière.

En matière de résidence principale, la vraie question n'est pas "Airbnb est-il limité à 90 jours partout ?", mais plutôt :

Ma commune a-t-elle décidé d'abaisser le plafond, et est-ce que je respecte bien l'ensemble des règles applicables à mon logement ?