Meublés de tourisme : ce qui change vraiment en 2025-2026 pour les propriétaires

Depuis 2025, les plus gros changements pour les propriétaires de meublés de tourisme ne concernent pas la grille de classement elle-même, mais la fiscalité, les pouvoirs des communes, le DPE, la copropriété et l'enregistrement. Au 3 mars 2026, le plus important est de distinguer ce qui s'applique partout en France de ce qui dépend encore de la commune, du statut du logement ou du calendrier de déploiement administratif.

La vraie rupture 2025-2026 ne concerne pas la grille de classement

Quand on parle des changements 2025-2026, beaucoup de propriétaires pensent d'abord au classement en étoiles. En réalité, le plus gros bouleversement ne vient pas de la grille de classement elle-même.

Au 3 mars 2026, le classement des meublés de tourisme reste une démarche officielle, facultative, valable 5 ans, fondée sur une grille nationale. Il n'y a pas eu de nouveau référentiel homologué remplaçant la grille actuelle sur la période 2025-2026. En revanche, Atout France a publié en septembre 2025 une note de clarification utile pour l'interprétation pratique de certains critères, et un décret du 20 février 2026 est venu clarifier un point réglementaire sur la radiation d'un meublé classé de la liste des meublés classés.

Autrement dit : le classement continue d'exister dans un cadre assez stable, mais l'environnement juridique et fiscal autour des meublés de tourisme, lui, a clairement changé.

C'est cela qu'un propriétaire doit suivre en priorité en 2026.

Fiscalité : le vrai choc concerne le micro-BIC

Le changement le plus visible pour les propriétaires est fiscal.

La loi du 19 novembre 2024 a mis fin à l'ancien écart très favorable dont bénéficiaient les locations meublées de tourisme au régime micro-BIC. Depuis la déclaration des revenus 2025 effectuée en 2026, les règles ne sont plus du tout les mêmes selon que le meublé est classé ou non classé.

Pour un meublé de tourisme non classé, le régime micro est désormais limité à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement de 30 %.

Pour un meublé de tourisme classé, le régime micro reste beaucoup plus favorable : 77 700 € de recettes annuelles pour les revenus 2025 déclarés en 2026, avec un abattement de 50 %.

Et pour les revenus 2026 déclarés en 2027, le plafond micro des meublés classés passe à 83 600 €, alors que le seuil des meublés non classés reste fixé à 15 000 €.

Le classement ne supprime pas les autres contraintes du secteur, mais il conserve en 2026 un intérêt fiscal concret pour les propriétaires qui restent au micro-BIC.

Il faut aussi éviter une erreur fréquente : beaucoup de contenus en ligne reprennent encore d'anciens seuils. Pour vérifier les paramètres en vigueur, il faut s'appuyer sur la FAQ fiscale DGFiP mise à jour le 18 mars 2026.

Les communes ont désormais plus de pouvoir sur les locations touristiques

Le deuxième changement majeur est local.

Depuis 2025, dans les communes qui ont mis en place une procédure d'enregistrement, le conseil municipal peut abaisser la durée maximale de location d'une résidence principale de 120 jours à 90 jours par an.

Cette règle n'est pas une limitation automatique et uniforme partout en France. Il existe désormais un cadre légal permettant d'abaisser ce plafond, mais sa mise en œuvre dépend de la commune concernée et, plus largement, de la réglementation locale applicable au logement.

En pratique, il faut désormais vérifier au minimum :

• •si le logement est une résidence principale ou une résidence secondaire ;
• •si la commune a mis en place l'enregistrement ;
• •si la commune a abaissé le plafond à 90 jours ;
• •si le logement est situé dans un secteur soumis à autorisation de changement d'usage.

Le classement ne remplace pas les formalités locales. Être classé ne dispense ni d'une déclaration, ni d'un numéro d'enregistrement quand il est requis, ni d'un changement d'usage lorsqu'il s'applique, ni de l'obtention d'un SIRET.

DPE : ce qui s'applique déjà, et ce qui ne s'appliquera qu'en 2034

Le sujet du DPE est souvent mal présenté. Il faut distinguer deux niveaux de règles.

Ce qui s'applique déjà

Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024, un DPE est requis pour obtenir une autorisation préalable de changement d'usage en vue d'une mise en location de meublé de tourisme dans les zones concernées. Le niveau exigé est compris entre A et E en métropole, puis entre A et D à partir de 2034. Le DPE est donc déjà devenu un sujet concret pour certains propriétaires, mais uniquement dans le cadre d'une autorisation préalable de changement d'usage. Voir notamment l'article L631-10 du CCH sur Légifrance.

Ce qui n'entrera en vigueur qu'en 2034

Il existe aussi une règle plus large de décence énergétique applicable aux meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur. Mais cette exigence n'entre pas en vigueur en 2026 : elle est prévue pour 2034.

Le DPE a déjà des effets concrets dans certains cas de changement d'usage ; mais la bascule énergétique généralisée pour les meublés touristiques qui ne sont pas la résidence principale est un sujet de moyen terme, avec un horizon 2034.

Copropriété : un point désormais impossible à négliger

Autre évolution importante depuis le 21 novembre 2024 : les règlements de copropriété établis à compter de cette date doivent mentionner explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite.

Ce changement ne signifie pas que toutes les copropriétés anciennes interdisent soudainement la location touristique. En revanche, il renforce clairement le sujet dans les projets d'achat, d'investissement ou de mise en location.

Avant de louer, il faut vérifier les règles locales, mais il faut aussi vérifier le règlement de copropriété si le bien est concerné. C'est particulièrement important pour éviter le raisonnement du type : «j'ai le droit fiscalement, donc j'ai le droit dans l'immeuble». Ce n'est pas la même question.

Enregistrement national : un tournant juridique en 2026, mais un déploiement encore en transition

Sur le plan juridique, Service-Public indique qu'à partir du 20 mai 2026, toutes les mairies devront avoir mis en place une procédure d'enregistrement des meublés de tourisme et transmettre un numéro d'enregistrement aux meublés déclarés sur leur territoire.

Mais sur le plan opérationnel, la DGE décrit encore au 3 mars 2026 un déploiement progressif de l'API Meublés, avec :

• •une version bêta prévue pour début mars 2026 ;
• •une version finale annoncée pour le second semestre 2026.

La DGE précise aussi que pendant la phase bêta, les loueurs doivent continuer à s'enregistrer auprès de leur commune, et qu'au lancement de la version finale, tous les loueurs devront s'enregistrer auprès du téléservice national, y compris ceux qui disposent déjà d'un numéro communal plus ancien.

Le cadre légal pousse clairement vers une généralisation de l'enregistrement ; mais au 3 mars 2026, le propriétaire a encore intérêt à vérifier la procédure réellement applicable dans sa commune et à ne pas supposer qu'un guichet unique national est déjà pleinement opérationnel partout.

Concrètement, qu'est-ce que cela change pour un propriétaire en 2026 ?

En pratique, un propriétaire de meublé de tourisme doit désormais vérifier au moins six points :

Pourquoi le classement reste pertinent malgré les nouvelles contraintes

Le classement ne remplace pas les obligations locales, fiscales ou énergétiques. En revanche, dans un cadre devenu plus encadré et plus technique, il reste un outil utile pour les propriétaires qui veulent structurer leur activité proprement.

En 2026, il garde notamment un intérêt parce qu'il permet encore de conserver un cadre micro-BIC nettement moins dégradé que celui des meublés non classés, et parce qu'il donne au logement un niveau officiel de lisibilité pour le marché.

Pour mieux comprendre ce que le classement apporte concrètement, consultez la page pourquoi faire classer son meublé, ou pour en savoir plus, découvrez comment se déroule la procédure de classement.

Conclusion

Entre 2025 et 2026, le propriétaire de meublé de tourisme doit moins se demander si «une seule règle nationale a tout changé» que comprendre comment plusieurs couches de règles s'additionnent : fiscalité, commune, copropriété, énergie et enregistrement.

Le sujet est donc devenu plus technique, pas plus simple. Et c'est précisément dans ce contexte que le classement mérite d'être analysé sérieusement, sans promesse excessive mais sans le sous-estimer non plus.

Si vous avez des questions sur vos obligations ou sur la procédure, la FAQ Etoilys répond aux questions les plus fréquentes des propriétaires.