Meublés de tourisme : ce qui change vraiment en 2025-2026 pour les propriétaires
Depuis 2025, les plus gros changements pour les propriétaires de meublés de tourisme ne concernent pas la grille de classement elle-même, mais la fiscalité, les pouvoirs des communes, le DPE, la copropriété et l'enregistrement. Au 7 juin 2026, le plus important est de distinguer ce qui s'applique partout en France de ce qui dépend encore de la commune, du statut du logement ou du calendrier de déploiement administratif.
À retenir
- Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le micro-BIC a été fortement durci : 15 000 € de plafond et 30 % d’abattement pour les meublés de tourisme non classés, contre 77 700 € et 50 % pour les meublés classés.
- Pour les revenus 2026 déclarés en 2027, le plafond micro des meublés classés passe à 83 600 €, tandis que le seuil des meublés non classés reste à 15 000 €.
- Depuis 2025, certaines communes peuvent ramener la limite de location de la résidence principale de 120 jours à 90 jours.
- Le DPE entre déjà en jeu dans certains cas de changement d'usage, mais l'obligation de décence énergétique généralisée pour les meublés qui ne sont pas la résidence principale n'entre en vigueur qu'en 2034.
- Depuis le 20 mai 2026, le Code du tourisme prévoit une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national, mais la DGE décrit encore un déploiement opérationnel en deux temps avec une version finale annoncée pour le second semestre 2026.
Dans cet article
La vraie rupture 2025-2026 ne concerne pas la grille de classement
Quand on parle des changements 2025-2026, beaucoup de propriétaires pensent d'abord au classement en étoiles. En réalité, le plus gros bouleversement ne vient pas de la grille de classement elle-même.
Au 7 juin 2026, le classement des meublés de tourisme reste une démarche officielle, facultative, valable 5 ans, fondée sur une grille nationale. Il n'y a pas eu de nouveau référentiel homologué remplaçant la grille actuelle sur la période 2025-2026. En revanche, Atout France a publié en septembre 2025 une note de clarification utile pour l'interprétation pratique de certains critères, et un décret du 20 février 2026 est venu clarifier un point réglementaire sur la radiation d'un meublé classé de la liste des meublés classés.
Autrement dit : le classement continue d'exister dans un cadre assez stable, mais l'environnement juridique et fiscal autour des meublés de tourisme, lui, a clairement changé.
C'est cela qu'un propriétaire doit suivre en priorité en 2026.
Fiscalité : le vrai choc concerne le micro-BIC
Le changement le plus visible pour les propriétaires est fiscal.
La loi du 19 novembre 2024 a mis fin à l'ancien écart très favorable dont bénéficiaient les locations meublées de tourisme au régime micro-BIC. Depuis la déclaration des revenus 2025 effectuée en 2026, les règles ne sont plus du tout les mêmes selon que le meublé est classé ou non classé.
Pour un meublé de tourisme non classé, le régime micro est désormais limité à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement de 30 %.
Pour un meublé de tourisme classé, le régime micro reste beaucoup plus favorable : 77 700 € de recettes annuelles pour les revenus 2025 déclarés en 2026, avec un abattement de 50 %.
Pour les revenus 2026 déclarés en 2027, le plafond micro-BIC des meublés classés passe à 83 600 €, tandis que celui des meublés non classés reste fixé à 15 000 €.
Le classement ne supprime pas les autres contraintes du secteur, mais il conserve en 2026 un intérêt fiscal concret pour les propriétaires qui restent au micro-BIC.
Pour retrouver les seuils, les abattements et les différences entre revenus 2025 et 2026, consultez notre décryptage complet du micro-BIC 2026 pour les meublés classés et non classés.
Il faut aussi éviter une erreur fréquente : beaucoup de contenus en ligne reprennent encore d'anciens seuils. Pour vérifier les paramètres en vigueur, il faut s'appuyer sur la FAQ fiscale DGFiP mise à jour le 18 mars 2026.
Les communes ont désormais plus de pouvoir sur les locations touristiques
Le deuxième changement majeur est local.
Depuis 2025, dans les communes qui ont mis en place une procédure d'enregistrement, le conseil municipal peut abaisser la durée maximale de location d'une résidence principale de 120 jours à 90 jours par an.
Cette règle n'est pas une limitation automatique et uniforme partout en France. Il existe désormais un cadre légal permettant d'abaisser ce plafond, mais sa mise en œuvre dépend de la commune concernée et, plus largement, de la réglementation locale applicable au logement.
La baisse à 90 jours n'est toutefois ni nationale ni automatique : notre article sur la limite de location d'une résidence principale explique quelles communes peuvent l'appliquer et comment vérifier le plafond local.
En pratique, il faut désormais vérifier au minimum :
- si le logement est une résidence principale ou une résidence secondaire ;
- quelle procédure d'enregistrement s'applique au moment de la démarche : encore auprès de la commune, ou via le téléservice national lorsque la version finale sera déployée ;
- si la commune a abaissé le plafond à 90 jours ;
- si le logement est situé dans un secteur soumis à autorisation de changement d'usage.
Le classement ne remplace pas les formalités locales. Être classé ne dispense ni d'une déclaration, ni d'un numéro d'enregistrement quand il est requis, ni d'un changement d'usage lorsqu'il s'applique, ni de l'obtention d'un SIRET.
DPE : ce qui s'applique déjà, et ce qui ne s'appliquera qu'en 2034
Le sujet du DPE est souvent mal présenté. Il faut distinguer deux niveaux de règles.
Ce qui s'applique déjà
Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024, un DPE est requis pour obtenir une autorisation préalable de changement d'usage en vue d'une mise en location de meublé de tourisme dans les zones concernées. Le niveau exigé est compris entre A et E en métropole, puis entre A et D à partir de 2034. Le DPE est donc déjà devenu un sujet concret pour certains propriétaires, mais uniquement dans le cadre d'une autorisation préalable de changement d'usage. Voir notamment l'article L631-10 du CCH sur Légifrance.
Ce qui n'entrera en vigueur qu'en 2034
Il existe aussi une règle plus large de décence énergétique applicable aux meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur. Mais cette exigence n'entre pas en vigueur en 2026 : elle est prévue pour 2034.
Le DPE a déjà des effets concrets dans certains cas de changement d'usage ; mais la bascule énergétique généralisée pour les meublés touristiques qui ne sont pas la résidence principale est un sujet de moyen terme, avec un horizon 2034.
Pour distinguer les obligations déjà applicables des exigences prévues pour 2034, consultez notre décryptage du DPE des meublés de tourisme.
Copropriété : un point désormais impossible à négliger
Autre évolution importante depuis le 21 novembre 2024 : les règlements de copropriété établis à compter de cette date doivent mentionner explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite.
Ce changement ne signifie pas que toutes les copropriétés anciennes interdisent soudainement la location touristique. En revanche, il renforce clairement le sujet dans les projets d'achat, d'investissement ou de mise en location.
Avant de louer, il faut vérifier les règles locales, mais il faut aussi vérifier le règlement de copropriété si le bien est concerné. C'est particulièrement important pour éviter le raisonnement du type : «j'ai le droit fiscalement, donc j'ai le droit dans l'immeuble». Ce n'est pas la même question.
Les règles dépendent notamment de la date et du contenu du règlement : notre article sur la copropriété et la location touristique détaille les clauses et décisions à vérifier.
Enregistrement national : le cadre légal est en vigueur, mais le déploiement reste transitoire
Depuis le 20 mai 2026, l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme prévoit que toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit procéder préalablement à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national.
En pratique, la DGE présente encore le dispositif API Meublés comme un déploiement en deux temps : la version bêta, accessible depuis début mars 2026, laisse les loueurs s'enregistrer directement auprès des communes ; la version finale, annoncée pour le second semestre 2026, doit permettre l'enregistrement direct de chaque meublé sur le téléservice national.
Le point à retenir est donc simple : le cadre juridique national est désormais posé, mais tant que la version finale n'est pas pleinement déployée, un propriétaire doit vérifier la procédure réellement applicable auprès de sa commune et suivre les informations officielles sur API Meublés.
Pour suivre la transition vers le numéro national et comprendre ce que deviennent les anciens numéros locaux, consultez notre article consacré à la déclaration via l'API Meublés.
Concrètement, qu'est-ce que cela change pour un propriétaire en 2026 ?
En pratique, un propriétaire de meublé de tourisme doit désormais vérifier au moins six points :
Le statut réel du logement
S'agit-il d'une résidence principale ou d'une résidence secondaire ? Cette distinction change beaucoup de choses sur les plafonds de location et sur certaines obligations.
Les règles de la commune
Quelle procédure d'enregistrement s'applique au moment de la démarche ? La commune a-t-elle abaissé le plafond de 120 à 90 jours ? Le changement d'usage s'applique-t-il ?
Le sujet énergétique
Si le bien est dans une zone où une autorisation préalable de changement d'usage est requise, le DPE peut déjà devenir un prérequis concret.
Le bon régime fiscal
Il faut raisonner avec les nouveaux seuils micro-BIC, et non avec des paramètres anciens trouvés sur des pages ou articles non mis à jour.
Le règlement de copropriété
Dans certains cas, c'est lui qui peut bloquer le projet, indépendamment du reste.
L'intérêt ou non de demander le classement
Le classement n'est pas un bouclier universel, mais il reste un vrai levier en 2026 : il conserve un intérêt fiscal au micro-BIC, il change la logique de taxe de séjour, il apporte un repère officiel pour le niveau de confort du bien, et il s'intègre dans une démarche plus professionnelle.
Pourquoi le classement reste pertinent malgré les nouvelles contraintes
Le classement ne remplace pas les obligations locales, fiscales ou énergétiques. En revanche, dans un cadre devenu plus encadré et plus technique, il reste un outil utile pour les propriétaires qui veulent structurer leur activité proprement.
En 2026, il garde notamment un intérêt parce qu'il permet encore de conserver un cadre micro-BIC nettement moins dégradé que celui des meublés non classés, et parce qu'il donne au logement un niveau officiel de lisibilité pour le marché.
Pour mieux comprendre ce que le classement apporte concrètement, consultez la page pourquoi faire classer son meublé, ou pour en savoir plus, découvrez comment se déroule la procédure de classement.
Conclusion
Entre 2025 et 2026, le propriétaire de meublé de tourisme doit moins se demander si «une seule règle nationale a tout changé» que comprendre comment plusieurs couches de règles s'additionnent : fiscalité, commune, copropriété, énergie et enregistrement.
Le sujet est donc devenu plus technique, pas plus simple. Et c'est précisément dans ce contexte que le classement mérite d'être analysé sérieusement, sans promesse excessive mais sans le sous-estimer non plus.
Si vous avez des questions sur vos obligations ou sur la procédure, la FAQ Etoilys répond aux questions les plus fréquentes des propriétaires.