PLF 2027 : ce qui pourrait changer pour les propriétaires de meublés de tourisme
Le PLF 2027 s’attaque directement à l’un des grands avantages du LMNP au régime réel : l’amortissement. Pour les meublés de tourisme, le Gouvernement propose de limiter beaucoup plus fortement ce qui peut être déduit chaque année. Si vous êtes au micro-BIC, cette mesure ne vous concerne pas. Si vous êtes au réel, en revanche, le changement peut être important.
À retenir
- Pour les meublés de tourisme, le Gouvernement propose de plafonner la déduction de l’amortissement du logement à 1,5 % et 5 000 € par an et par foyer fiscal, contre 2,5 % et 7 000 € pour les autres locations meublées non professionnelles.
- Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l’amortissement qui ne pourrait pas être déduit dans l’année ne serait plus reportable sur les exercices suivants.
- Les amortissements accumulés avant 2027 resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, mais dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après application des nouvelles règles.
- La mesure vise les LMNP au régime réel. Au micro-BIC, vous ne déduisez pas d’amortissement : ce plafonnement ne vous concerne pas. Pour les revenus 2026, un meublé classé y conserve un plafond de 83 600 € avec 50 % d’abattement, contre 15 000 € et 30 % pour un non-classé.
- Rien n’est encore définitif : ces règles correspondent au projet déposé le 1er octobre 2026 et peuvent encore évoluer avant l’adoption du budget.
Dans cet article
Le PLF 2027 veut fortement limiter l’amortissement des meublés de tourisme
Au régime réel, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne paie pas l’impôt sur ses loyers bruts. Il déduit ses charges réelles (intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion…) et l’amortissement du logement : chaque année, une partie de sa valeur, hors terrain, est passée en charge. C’est le mécanisme central du réel en LMNP.
Cet amortissement a déjà une limite : il ne peut pas créer de déficit. Il se déduit dans la limite des loyers diminués des autres charges. La part qui dépasse n’est pas perdue pour autant : elle est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée. C’est ce que prévoit l’article 39 C du Code général des impôts.
Le projet veut surtout changer deux choses : le montant déductible chaque année, et le sort de ce qui n’est pas déduit.
Pour toutes les locations meublées non professionnelles, l’amortissement du logement serait déductible dans la limite d’un taux de 2,5 %, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour un meublé de tourisme, la règle serait plus stricte : 1,5 % et 5 000 € au maximum. Le plafond est fixé par foyer fiscal, et non par logement.
Concrètement. Prenons un propriétaire qui exploite un seul meublé de tourisme et dont la comptabilité fait apparaître 8 000 € d’amortissement sur l’exercice 2027. Avec le projet actuel, il ne pourrait pas en déduire plus de 5 000 €. Selon la valeur du logement, le taux de 1,5 % peut même conduire à une déduction plus faible. Au moins 3 000 € ne seraient donc pas déductibles au titre de cet exercice et ne pourraient plus être reportés sur les exercices suivants.
Pour un propriétaire, cela signifie un résultat imposable plus élevé, donc, selon les cas, davantage d’impôt. Le montant exact dépend de ses autres charges, de son résultat et de la situation fiscale de son foyer.
Qui serait réellement concerné ?
La mesure vise les loueurs en meublé non professionnels au régime réel. Les loueurs en meublé professionnels (LMP) ne sont pas concernés par ce nouveau plafonnement.
Si vous êtes au micro-BIC, vous n’êtes pas directement concerné. L’administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes : vous ne déduisez ni vos charges réelles ni d’amortissement. Un plafond d’amortissement ne change donc rien à votre calcul.
Pour les revenus 2026, un meublé de tourisme classé peut actuellement rester au micro-BIC jusqu’à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 %, contre 15 000 € et 30 % pour un meublé non classé. Le détail figure dans notre décryptage du micro-BIC 2026.
À titre d’ordre de grandeur, les données fiscales 2021 reprises dans le rapport Le Meur comptaient environ 305 000 déclarants LMNP au régime réel sur un peu plus d’un million au total, soit près de 30 %. Ce chiffre concerne l’ensemble de la location meublée non professionnelle, pas uniquement les meublés de tourisme.
Le rapport relève aussi que le choix du réel n’est presque jamais lié à un dépassement des seuils du micro : il tient surtout à l’intérêt de déduire ses charges et l’amortissement du bien. C’est précisément ce levier que vise le projet.
Dans la rédaction actuelle du PLF, le plafond spécifique vise les meublés de tourisme sans distinguer les logements classés des non-classés.
Le projet change aussi le sort des amortissements non déduits
La réforme ne se limite pas au couple 1,5 % / 5 000 €. Elle change aussi ce qui arrive à l’amortissement que vous ne pouvez pas déduire dans l’année.
1. L’amortissement à venir ne serait plus reportable
Aujourd’hui, l’amortissement non déduit faute de bénéfice suffisant est mis de côté, puis utilisé plus tard, sans limite de temps. C’est ce qui permet souvent de neutraliser l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
Avec le projet, pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l’amortissement non déduit ne pourrait plus être reporté sur les exercices suivants, qu’il dépasse le nouveau plafond ou la limite existante des loyers diminués des charges. Il ne servirait donc plus à réduire l’impôt des années suivantes.
2. Le stock accumulé avant 2027 : jusqu’en 2036, avec une limite
L’amortissement accumulé et non déduit avant le 1er janvier 2027 ne disparaîtrait pas du jour au lendemain. Il resterait déductible des résultats des exercices clos jusqu’au 31 décembre 2036, mais pas librement : chaque année, il ne pourrait réduire que la moitié du résultat imposable restant après application des nouvelles règles. Le texte ne prévoit pas de déduction au-delà de 2036.
Aujourd’hui, ce stock s’utilise sans limite de durée et sans plafond de moitié.
Exemple. Un propriétaire arrive au 31 décembre 2026 avec 20 000 € d’amortissements non encore déduits. En 2027, après ses charges et l’amortissement de l’année, son résultat imposable s’élève à 6 000 €. Avec le projet, son stock ne pourrait réduire ce résultat que de 3 000 € cette année-là. Il lui resterait 17 000 € à utiliser, dans les mêmes limites, jusqu’en 2036.
Ce qui peut encore changer pendant l’examen du budget
Le texte présenté ici est celui du Gouvernement. Avant de considérer la réforme comme acquise, voici les points à surveiller :
- le taux de 1,5 % et le plafond de 5 000 € prévus pour les meublés de tourisme ;
- l’écart de traitement avec les autres locations meublées (2,5 % et 7 000 €) ;
- la fin du report des amortissements non déduits ;
- le sort du stock accumulé avant 2027 : délai jusqu’en 2036 et limite de 50 % ;
- le calendrier d’application ;
- l’apparition d’une autre mesure visant les meublés de tourisme, notamment sur le micro-BIC.
Le calendrier mérite une attention particulière. Le projet ne fixe pas de date d’application propre au nouveau plafond. Sauf disposition contraire, son article 33 prévoit une entrée en vigueur au 31 décembre 2026 pour les impositions dont le fait générateur est l’achèvement de l’année civile ou la clôture de l’exercice comptable. La fin du report et le régime du stock visent, eux, expressément les exercices clos à compter du 1er janvier 2027.
Seules les modifications adoptées comptent : un amendement simplement déposé ne change pas l’état du texte.
Où en est le PLF 2027 ?
Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé par le Gouvernement le 1er octobre 2026. Les mesures présentées dans cet article correspondent à l’état actuel du texte : elles peuvent encore être amendées, supprimées ou remplacées avant l’adoption définitive du budget.
Historique des étapes importantes
— Projet initial du Gouvernement
Le Gouvernement propose de plafonner l’amortissement immobilier des LMNP, avec un régime plus strict pour les meublés de tourisme : 1,5 % et 5 000 € par an et par foyer fiscal. Il propose aussi de supprimer le report des amortissements non déduits à partir des exercices clos en 2027.